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土地流转信托试水较好

时间:2020-11-20 来源网站:乌鲁木齐汽车网

“有转型需求,农户有把土地流转升值的需求,农业公司有融资需求,基于此,土地信托不难达成。”

从第一单土地信托试点定于安徽宿州,到第二单落户山东潍坊,只经历了短短两个月时间,有限公司(下简称中信信托)就开始了经验复制。而这也印证了某信托公司创新研究经理朱孔政的分析。

“十八届三中全会召开以后,土地改革肯定要提上日程,土地确权和流转的空间会更大,而中信信托的模式可复制性极强,下一笔土地信托或将会很快推出市场。”2013年10月中旬,朱孔政在媒体爆出中信信托成功试水安徽宿州土地信托时,曾对民主与法制社做出了如是预测。

而一个月后,十八届三中全会所出台的土地政策也正式吹响了土地流转信托的号角。

政策红利

“无论在什么时期,都要在政策的红线内运行,土地政策没有明晰之前,信托不敢贸然涉足土地流转。”12月13日,见到了刚从南方调研回京的某信托公司信托经理(化名)。

无论是2013年中央1号文提出的土地承包经营权确权登记颁证,还是十八届三中全会关于土地制度改革的方向描述,都对李伟所在的公司以及他个人带来了巨大冲击。

“正因为有了土地制度改革,才有了我的南方之行。”李伟坦言,“这次公司去了5个人,包括1位高层领导。这在以往的调研中从未出现过。”他所在的信托公司,正有意推出一项土地信托计划。李伟说,这次的“超规格待遇”源于公司对土地信托业务的重视。而此前,公司做前期调研时,一般也就是去一两个人而已。

稍早一些时候,中信信托的一位工作人员也对表示了其团队对土地信托产品的看重,透露“为了保证这个产品的顺利落地,公司土地信托研发团队曾先后在北京和宿州之间往返十几次,几经商量斟酌,才在10月初草签了框架协议”。

“超规格待遇”和“往返十几次”的两重奏,向社会传递了一个信号:在政策铺路的前提下,信托行业开始发力土地流转信托。

土地流转信托是指以农村集体组织或农户个人将合法拥有或具有处置权限的农村土地使用权(包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权)作为信托财产,委托给信托公司进行经营管理,从而定期获得信托收益。

土地确权和土地流转政策,为信托行业发展提供了另一种可能,这为有转型需求的信托公司所乐见。

“信托有转型需求,农户有把土地流转升值也是最关键的一点的需求,农业公司有融资需求,基于此,土地信托不难达成。”朱孔政说.

截至12月16日,全国共有三笔土地信托产品成功面世,其中包括中信信托两笔,一笔。

农企融资新路

中信“破冰”土地信托,不仅搅动信托行业一池春水,同样也给农业公司,特别是缺少资金注入的农业公司打上了一针“兴奋剂”。

“最根本的好处,就是解决了融资难题。”听到安徽帝元生物科技有限公司以土地信托的形式成功筹款,有人眼睛亮了。在与宿州相隔276公里远的山东省临沂市,从一家循环农业示范基地内,传出了企业老总王洪鹏兴奋的声音—“有地方找钱了!”

同帝元公司一样,王洪鹏所经营的三益农业公司也致力于发展循环农业、设施农业、观光农业等现代农业,也曾同样经历缺钱的苦楚。

12月13日,见到王洪鹏时,他正在一个有机农业大棚内与工作人员回忆为筹资金不断碰壁的日子。“虽说三益小有名气,受市场该公司在央视和省级卫视的广告投放金额就达3.46亿元。认可,银行却不买账,往往几大银行转一圈,跑断了腿磨破了嘴,能拿到的钱也是杯水车薪。”

“实在没办法了,想要以农地经营权抵押贷款,银行却不开展这项业务。”王洪鹏很遗憾。他至今还记得银行工作人员回绝时所说的话:“你把土地抵押给银行,如果经营不善还款无望,难道还要银行替你种地去吗?”

提起往事,王洪鹏言语间无奈颇多,当谈到土地信托时,他则兴奋地说:“这事靠谱!”

就在2013年初,王洪鹏的公司通过土地流转建成了一个占地3600亩,集观光、休闲、为一体的农业庄园,他认为如果有信托介入,企业发展将会更顺畅一些。

相较王洪鹏对金融信托的乐观,中国人民大学法学院教授高圣平在接受媒体采访时,则发出了提醒之声:“中国的土地承包经营权的确权登记工作仍未完成,这成为土地流转信托难以大规模推广的一大掣肘。”

“不管怎样,随着土地确权的进一步推开,产业政策的红利将很快让临沂人获得收益。”王洪鹏介绍,临沂市土地确权工作明年底将全部完成,而临沂有一家省级农业高新技术开发区,数十家新型农业开发公司以及入选国家首批农民专业合作社示范社名录的45家农业专业合作社,强强联合,让这个地区的土地信托市场富有极强的吸引力。

不仅如此,临沂市市委书记、市人大常委会主任也曾公开表示,要吸引金融机构来临沂设立分支机构,开展业务,深化银政企合作,鼓励金融机构创新产品,政府会为有条件的企业加强跟踪服务,搞好重点培育。

“相信在不久的将来,这里将成为各家信托公司逐鹿的战场。”王洪鹏预测。

利益保障 王洪鹏对土地流转信托充满信心,而有农户却说:“我不懂信托,只关心手里的地有没有人接手,能不能给我合适的价钱。”

针对这种声音,李伟回应,信托维护的是多方利益,除了能为农业公司募集资金外,更能保障农户利益。农户把土地流转给信托公司,公司就有和义务为他们争取利益,不仅要支付给农户流转费用,还要为其争取土地增值收益。

他举了个例子,假设农户有1亩地,每亩的流转费是2000元,这块地上的增资收益是1000元,约定农户占增值收益的60%,那么农户的收益将是2000+1000×60%=2600元。

而现实情况是,如果没有金融信托这一保障,农户往往不知道自己还有获得增值收益的权利。

“有时为了防范风险,资金到位后,信托公司也会派工作人员到农业公司参与管理运作,了解其经营情况,保障农户能获得增值收益,当然也能确保信托公司获得收益。”李伟介绍。

一位不愿具名的农业专家告诉,因为农民本身知识匮乏,如果直接面对大户,大户处于商业经营的考虑,可能会利用信息的不对称,尽量压低农民流转费用,甚至通过账目处理等方式,把超额收益直接掩盖。所以农民和大户之间,是需要有独立机构来衔接的。之前地方政府成立的信托公司,曾想这么做,但地方政府缺乏专业审查和监管能力,所以并没有发挥什么作用。

上述专家提出的“地方政府成立信托公司”,兴起于2001年,开风气之先的是河南安阳,但为大家熟知的是浙江绍兴和湖南益阳。

有媒体报道,益阳从2010年起,政府开始主动介入,试点搭建土地承包经营权信托公司,规范土地流转。而绍兴则成立了以镇为单位的土地信托服务站,以服务土地信托流转。

但同样有媒体评价:比起金融机构的信托公司,地方政府成立的信托公司融资能力、开发信托产品要弱很多。

华南理工大学法学院教授关永红认为,土地信托政府性机构能够发挥信息传递、中介服务、监督治理和经营治理等职能作用,也做到了在稳定承包权的基础上,加速经营权流转。

未来发展尚存疑问 “2013年以来,全国开始确权流转的县市区达到105个,全国农户承包地流转的面积超过3亿亩……”12月17日,这则消息通过中央电视台《联播》传到了千家万户。

数据一经公布,有人提出:土地信托的盘子能承载多少东西?这条路能走多远?

一位友发出疑问,受作物成长周期的制约,农业是一个长期投资项目,在此过程中,如果农业公司经营不善没有收益,农户利益该怎样来保障,怎么来还信托公司的贷款?

咨询李伟,他用北京信托所做的一笔土地信托项目做了说明。李伟介绍,农业公司在接受信托土地开发后,以收取地租的形式把地转租给大户、家庭农场、农业合作社、农业企业,租金将直接打到信托公司账户里,优先支付农民的流转费,然后向信托公司还钱。另外,农业公司还购买了农业(),如果公司在经营发展上出现问题,不能及时支付流转费用时,保险公司将会代替农业公司为农户支付流转费。

12月15日,在某信托公司会议室内,一员工向北京大学法学院副教授楼建波表述了自己的担忧—信托公司本质上还是企业,以赚钱为主要目的。而信托产品一般是有期限的,比如年时间,信托公司希望在此期间实现最大收益。可是这种追求短期收益的举动,可能会对土地的肥力等造成损害。

如何解决这一问题?楼建波没做说明,却给与会者讲起了他的上海松江之行—

楼建波在参观松江的一处家庭农场时,农场主告诉他:“如果我成了3%,就要卷铺盖走人……”询问同去参观的市政府工作人员,楼建波弄明白了何为3%。

原来,家庭农场每年要接受监督方的4次考核,这个监督方由政府出钱聘请。“考核体系的指标特别细致,土地肥力指标就在其中,上海政府对取得农地经营权的农户和农场主说,"1年要淘汰3%,如果1年内4次考核都是最低的3%,就直接出去"。”

故事讲完,楼建波谈起时下热议的“中信土地流转信托”时说:“只能说中信信托代表了一个方向,它现在趟出了一条路,但是这条路能否走成通渠大道,还需要后续观察,现在谁也不能说中信信托的方式一定正确。”

一位不愿具名的“信托人”对表示,他认同楼建波的观点。目前,土地流转信托虽然提得很热闹,但只有少数几家参与其中,且都为国企。农业属润低但风险却不低的行业,信托公司想赚钱一般不会涉足农业,其参与动机是响应政策还是追求利润,都要打个问号。

: 段文静

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